Comprendre les baux immobiliers français

Quand vous vous installez en France, vous êtes très vite confronté aux difficultés pour vous loger. Au-delà des justificatifs que vous ne pouvez fournir car vous venez tout juste d’arriver, c’est tout le fonctionnement du bail immobilier et son jargon qui vous échappe. Dans cet article, nous allons vous expliquer les subtilités du droit immobilier français, les différents baux et quels sont ceux qui vous concernent dans votre projet d’installation.

Bail immobilier : un peu de droit et de vocabulaire…

Rassurez-vous, nous allons rester simples ! Il s’agit de vous mettre à l’aise avec le jargon que vous allez rencontrer au cours de votre recherche de logement. De façon générale, vous entendrez parler de deux lois importantes :

• La loi ALUR (ou loi Duflot), qui précise la loi du 6 juillet 1989 en encadrant le montant et la hausse des loyers, et qui facilite l’accès à la location dans les zones tendues. Elle a créé un contrat de bail type et concerne les logements loués en résidence principale.
• La loi ELAN, dont un des buts est de favoriser le logement dans le cadre de la mobilité professionnelle. Elle s’applique seulement à certains logements meublés.

La durée d’un bail est de 3 ans pour un bien vide (sauf bail société), et d’un an pour un meublé. Vous avez le droit de résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois pour un logement vide, ou d’un mois pour tout logement situé en zone tendue (grandes métropoles) ou en cas de mobilité professionnelle. Le préavis est à envoyer par lettre recommandé avec accusé de réception, nous vous conseillons d’en garder une copie. Il débute à partir de la date de réception du courrier par le bailleur.

Un dépôt de garantie d’un montant d’un à deux mois de loyer hors charges vous sera demandé. Il vous sera rendu à votre départ selon l’état du logement. Afin d’éviter tout litige, nous vous conseillons de demander un état des lieux d’entrée et de sortie du logement. Il n’est pas obligatoire mais il permet de constater objectivement l’état du logement. N’hésitez pas à prendre des photos horodatées des dégradations existantes à votre arrivée pour éviter toute contestation et récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie.

Les différents baux immobiliers en France

Le bail résidence principale : ce contrat de location concerne un logement occupé plus de 8 mois par an. Il est soumis à la loi ALUR et est reconductible tacitement à échéance.

Le bail résidence secondaire : il est destiné aux personnes recherchant un logement pour une durée inférieure à 8 mois. Il est considéré comme un bail de location saisonnière si vous occupez un meublé pendant 3 mois maximum ; dans ce seul cas, il n’est pas soumis à la loi ALUR, mais au Code Civil qui est beaucoup plus souple. Le montant du loyer et la durée du préavis sont alors libres, et le bail n’est pas reconduit tacitement. Pour une location de plus de 3 mois, le bail est reconductible ; vous le trouverez fréquemment sous la dénomination bail lié à fonction, car il reste valable tant que vous pouvez justifier d’un travail.

Le bail société : c’est lui aussi un bail Code Civil, mais il a la particularité d’être conclu avec une entreprise qui souhaite loger un de ses salariés de manière durable ou temporaire. Il s’agit donc d’un logement de fonction mis à disposition par l’employeur à son salarié. Ce dernier en sera alors l’occupant et non le locataire. Le bien peut être vide ou meublé. Malheureusement, peu d’employeurs optent pour cette solution…
Le Bail Mobilité : il concerne uniquement les logements meublés. Il est spécifiquement conçu pour les personnes en mobilité professionnelle (mutation, formation, mission temporaire…) mais il reste assez rare à trouver. Sa durée maximum est de 10 mois. Il n’y a pas de dépôt de garantie à verser, ni de reconduction du bail. Pour bénéficier du Bail Mobilité, vous devez simplement justifier de votre mobilité, avec votre contrat de travail par exemple.

Quels baux vous concernent ?

Pour obtenir un logement, les agences immobilières demandent des justificatifs qu’en tant qu’étranger tout juste arrivé en France vous ne pouvez pas encore fournir : RIB, bulletins de salaire, garants, etc. Problème : sans logement, pas d’adresse, et la majorité des démarches administratives ne peuvent être entamées sans un justificatif de domicile… Un cercle vicieux !

Si vous rencontrez des difficultés lors de votre installation en France, votre agence de relocation peut vous aider à constituer un dossier locatif solide afin de convaincre les agences immobilières de vous proposer un bail résidence principale, ou au minimum un bail résidence secondaire. Dans l’attente (le plus souvent deux ou trois semaines), elle vous accompagnera pour trouver une solution d’hébergement temporaire.